住まいの買い換えの成否は資金計画がカギ
住まいの買い換えをスムーズに行うには、資金計画の立案が不可欠です。売却と購入を並行して進めなくてはならないため、初めて住まいを購入するときよりも資金繰りが重要になってきます。資金計画を雑に考えていると、買い換え自体が頓挫する可能性もあるのです。
なぜ資金計画が重要なのか
では、なぜ資金計画が重要なのでしょうか。住まいの買い換えでは、当然のことながら購入済みの現住居が存在します。そこに住み替える新居を購入するわけですから、一時的に二つの住まいをコントロールしなくてはならなくなります。
ここでいうコントロールの対象になるのは、「売却時期」と「購入時期」、それとそれぞれの「価格」です。資金に余裕があれば、コントロールはたやすいでしょう。好きな時期に適当な価格で新居を購入し、じっくりと時間をかけて古い住まいが売れるのを待てば良いだけです。しかし、不動産は単価が大きいため、多くの人が資産の大半を投じて住み替えを行います。このとき、売却時期と購入時期が大きくずれると、資金不足を起こしてしまうわけです。
また、不動産相場の変動も含めて、自宅が実際にいくらで売れるのかはわかりません。しかし、いつ売れるのかいくらで売れるのかが不確定な中で、買い換えのための購入資金（収入と支出）の予測をしなければなりません。この予測＝見積もりが甘ければ、新居の購入ができず、買い換え計画そのものが頓挫してしまうことにもなりかねません。そのため、必要な費用をきちんと盛り込んだ上で、いろいろな可能性を考えた資金計画が求められるのです。
売却と購入どちらが先？ パターンによる違い
住み替えの資金計画は、大きく二つのパターンに分類できます。一つは、今の住まいを売却してから新居を購入するパターン、もう一つは新居を購入してから現居を売却するパターンです。このパターンの違いで重要なのは、資金計画が大きく変わってくるという点です。では、それぞれのパターンにおける資金計画の注意点を見てみましょう。
売却が先の場合、自宅を売ってから新居を購入して住み始めるまでに、ズレの期間が発生する可能性が高くなります。仮住まいが必要になるので、その家賃や引越し費用を加えて考えなければなりません。
購入までの期間が長くなるほど仮住まいの費用はかさみますから、購入めどと合わせてこの費用も賄えるだけの価格で住まいが売れるのか、という点にも留意しましょう。
購入が先のパターンは、資金にかなり余裕がある場合に限られます。ただし大抵は住宅ローンの融資を受けることになりますから、旧宅が売れるまでの間は二重でローンを支払うことになります。それを考えた資金計画とローンの組み方が必要になるのです。資金に余裕がないと、結局売却を急ぐことになり、有利な売却を進められなくなってしまいます。
また、売却・購入のどちらが先の場合でも、売却の際には旧宅のローンは完済して抵当権を抹消しなければなりません。つまり、ローン残債をすべて払うための資金が必要になるわけです。
資金計画で重要な四つのポイント
資金計画を立てる上で重要になる四つのポイントを挙げます。住まいの買い換えでは、以下の事柄を考えて把握しておきましょう。
１. 売却見込額の設定
自宅がいくらで売れるのかは、予測が難しいものです。買い換え計画が現実的なものであるなら、不動産会社に訪問査定してもらうことで精度の高い価格が出ます。まだ買い換えを決め切れていない状態なら、不動産情報サイトで検索して、近隣の同種物件の相場を調べるか、同様のサイトの「無料査定」サービスを利用するといいでしょう。
ポイントは、希望的観測で高めの価格を見積もりしないことです。もしも売却がスムーズに進まないときには、値下げをすることがありますから、購入予定価格と合わせて資金計画が破たんしないような価格を設定しましょう。
２. 住宅ローン残債の完済
住宅ローンの支払いが残っている持ち家を売却する場合は、必ずローン残債を完済して抵当権抹消の手続きをしなければなりません。まずは、住宅ローン残高の正確な金額を把握しておきましょう。「住宅ローン残債＋新居購入の頭金＋売却・購入諸費用」を売却金額よりも小さくすることが、住み替えを成功させるポイントです。
３. 自己資金額
買い換えの自己資金（預貯金額）は、いくらまで用意できるのかを把握しておきましょう。仮に売却金額が予想値を下回り、ローン完済の資金が不足してしまったときは、自己資金で不足分を補う必要があるからです。
４. 売却時・購入時にかかる諸費用
自宅を売却するとき、購入するときはそれぞれ諸費用がかかります。これら現金での用意が必要になりますから、項目にもれがないように必要な金額を準備しておきましょう。主な費用項目を挙げます。
【売却時にかかる諸費用】
・仲介手数料（売却時に媒介契約を結んだ不動産会社に支払う）
・印紙税（売買契約書に必要金額分を貼付）
・不用品の処分費用（売却に際して発生した廃棄物品の処分費用）
・登録免許税（抵当権抹消登記費用）※ローン残債がある場合
・譲渡所得への課税※売却益が出た場合
・繰上げ返済手数料など※同上
【購入時にかかる諸費用】
・仲介手数料（取引態様が媒介の場合に不動産会社に支払う）
・印紙税（売買契約書に必要金額分を貼付）
・登録免許税（所有権移転登記・抵当権設定登記）
・不動産取得税
・住宅ローン諸費用など
上記のうち、特に仲介手数料は物件の価格に応じて変動しますが、100万円単位の高額にもなります。トータルでは決して低い金額ではありませんから、資金が不足しないよう計画を立ててみてください。
